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Datum
05.11.2020

Investieren in Beton – darauf muss man achten

Immobilien rücken auch als Kapitalanlage mehr und mehr in den Blick – erst recht in der Coronakrise. Welche Fragen sich künftige Investoren stellen sollten.

.Investieren in Beton
(GettyImages/Martin Barraud)

Die Deutschen mögen Immobilien. Nach der Online-Umfrage eines Immobiliendienstleisters unter Maklern ist die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in den letzten zehn Jahren deutlich gestiegen. Die Coronakrise hat diesen Trend nochmals befeuert. In einer Umfrage von YouGov antworteten 56 Prozent der Befragten im Juni 2020, dass sie eine Immobilienanlage als sinnvoll für die private Vermögensbildung halten – fünf Prozent mehr als im Februar 2020. Für 49 Prozent sind Wohnungen aktuell eine sichere Wertanlage – vor der Coronakrise waren es 45 Prozent.

In guten Lagen profitieren die Wohnungseigentümer von regelmäßigen Mieteinkünften, Und als Sachwert bieten Immobilien Schutz vor Inflation. Außerdem können Vermieter ihre sogenannten umlagefähigen Nebenkosten wie Grundsteuer, Müllabfuhr sowie Sach- und Haftpflichtversicherung für das Gebäude auf ihre Mieter umlegen und darüber hinaus mit Finanzierungs- oder Sanierungskosten ihre Steuerlast senken. Doch vor dem Erwerb müssen die Interessenten ein paar wichtige Fragen klären.

1. Wonach suche ich?

Kernsanierte Altbauwohnung, zentral gelegenes Studentenapartment, praktische Pendlerwohnung, modernes Reihenhaus für eine Familie: Eine Vielzahl verschiedener Anlageobjekte steht zur Verfügung. Bei der Auswahl müssen die Käufer zunächst selbst klären, welche Pläne sie ganz grundsätzlich mit der Immobilie haben. Wollen sie die Immobilie dauerhaft vermieten oder vielleicht später selbst dort einziehen? Davon hängt auch ab, was und wo sie suchen sollten.

Steht die Vermietung im Mittelpunkt, ergeben sich unter anderem folgende Fragen:

  • Wie sind die Makro- und Mikrolage der Immobilie zu bewerten? Sie umfassen Faktoren wie Leerstandsquote, Wirtschaftsstandort bzw. Wirtschaftskraft, Wohnungsangebot, Infrastruktur, Wanderverhalten und Pendlerstatistik.
  • Wie ist das Entwicklungspotenzial der Immobilie auf lange Sicht?
  • Sind die Mieteinnahmen langfristig in prognostizierter Höhe erzielbar und ist damit die Mietrendite gesichert?

Ist eine spätere Eigennutzung geplant, sollte sich der Käufer zusätzlich folgende Fragen stellen:

  • In welcher Region oder Stadt möchte ich selbst später leben?
  • Welche Wohnbedürfnisse – Größe, Ausstattung, Komfort – werde ich später haben?
  • Ist das Objekt auch für Wohnen im Alter geeignet oder lässt es sich bei Bedarf altersgerecht umbauen?

2. Wie ist der Markt?

Für beide Käufertypen wesentlich sind die Lage und die Qualität der Immobilie. Davon hängt ab, ob sich langfristig ausreichend hohe Mieten erzielen lassen, die für die Rendite und Finanzierung wichtig sind. Das einzuschätzen fällt Laien aber oft schwer. MLP kooperiert bei diesen Fragen für seine Kunden mit verschiedenen sorgfältig ausgewählten Immobilienanbietern in ganz Deutschland sowie mit großen unabhängigen Analyseunternehmen der Immobilienbranche, die als Experten wertvolle Analysen zu Standort, Markt und Objekt abgeben.

3. Wer übernimmt die Verwaltung?

Wer Haus oder Wohnung vermietet, hat auf einmal viele zusätzliche Pflichten. Reparaturen sind erforderlich, die Nebenkostenabrechnung ist fällig, Mieter ziehen aus und neue müssen gesucht werden. Will und kann der Käufer diese Aufgaben selbst übernehmen oder möchte er eine externe (professionelle) Hausverwaltung beauftragen, die sich vor Ort um alles kümmert?

Bei der Entscheidung pro oder contra Dienstleister spielen unter anderem die Entfernung zur Immobilie, die Eigeninteresse an der Immobilienverwaltung oder der zeitliche Aufwand eine Rolle. Wer sich schließlich für einen Verwalter entscheidet, muss in einem zweiten Schritt die Sachkunde der Kandidaten und deren Preise gut vergleichen. Oft muss sich der neue Eigentümer diese Fragen aber gar nicht stellen, etwa wenn über den Immobilienanbieter oder andere Eigentümer bereits ein Hausverwalter bestellt wurde.

4. Welche Versicherungen brauche ich?

In ihre Überlegungen einbeziehen müssen Immobilieninteressenten schließlich den notwendigen Versicherungsschutz. Absolute Basis ist eine Wohngebäudeversicherung. Sie schützt die Immobilie selbst und ersetzt Schäden unter anderem nach einem Brand oder Sturm; gegen die Folgen extremer Wetterphänomene sichert die Elementarschadenversicherung ab. Befinden sich in einem Haus mehrere Wohnungen, muss die Eigentümergemeinschaft über die geeignete Absicherung entscheiden.

Für Vermieter und Eigentümergemeinschaften eignet sich zudem eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung. Sie greift etwa, wenn sich bei Reparatur- oder Gartenarbeiten ein Hausbesucher oder Passant verletzt.

Tipp: Hochwertige Privathaftpflichtversicherungen haben diesen Schutz bereits inbegriffen.

Empfehlenswert sind darüber hinaus eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung und eine Lebensversicherung, die die Finanzierung mit absichert.

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